Bekas estet HUDC berharap capai ambang en bloc di bawah cadangan baharu
Kondominium Pine Grove di Ulu Pandan Road.
SINGAPURA: Beberapa bekas kawasan perumahan Syarikat Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUDC) berharap cadangan untuk menurunkan ambang persetujuan jualan en bloc dapat meningkatkan peluang mereka untuk menjayakan jualan tersebut.
Pine Grove kini sedang meneruskan percubaan kali keempatnya yang bakal berakhir pada pertengahan September, manakala Ivory Heights dan Laguna Park telah menamatkan percubaan jualan en bloc mereka awal tahun ini selepas gagal mencapai ambang persetujuan 80 peratus yang ditetapkan ketika ini.
IKLAN
Bekas kawasan perumahan HUDC ini masih belum berjaya dijual secara en bloc, bersama-sama dengan Lakeview Estate dan Braddell View.
Dibina pada tahun-tahun 1970-an dan 1980-an untuk isi rumah berpendapatan pertengahan dan kemudiannya diswastakan, kawasan-kawasan ini terletak di atas tapak yang sangat luas dengan jumlah unit yang banyak.
Para penganalisis sebelum ini menyatakan kawasan perumahan tersebut, yang kini menghampiri separuh tempoh pajakan 99 tahun,berpotensi menghasilkan jauh lebih banyak rumah baharu sekiranya dibangunkan semula.
Sebagai contoh, tapak Laguna Park yang mempunyai 516 unit dilaporkan boleh menghasilkan sekitar 1,700 unit baharu, manakala Pine Grove dengan 660 unit boleh dibangunkan semula untuk menawarkan lebih 2,000 rumah baharu, kata Ketua Pegawai Eksekutif PropNex, Kelvin Fong.
Perbadanan Pengurusan Hak Milik Strata (MCST) dan ahli jawatankuasa jualan en bloc di kawasan perumahan berkenaan menyatakan rasa optimis terhadap prospek percubaan jualan en bloc sekiranya cadangan perubahan tersebut dikuatkuasakan, terutamanya apabila keperluan penyenggaraan bagi perumahan lama semakin mendesak.
IKLAN
"Ini adalah masa yang paling baik. Semuanya berada pada tempatnya," kata Puan Cheryn Liew, Pengerusi MCST Pine Grove.
Beliau berkongsi tentang cadangan langkah-langkah baharu itu di samping peraturan Cukai Setem Pembeli Tambahan (ABSD) yang disemak semula baru-baru ini, yang memberikan pemaju projek en bloc berskala besar lebih banyak masa untuk menjual unit-unit kediaman.
"Kawasan kami terlalu besar, dan aset ini sudah terlalu lama - berusia 42 tahun. Lampu-lampu di seluruh kawasan ini juga semakin malap," katanya.
"Sejujurnya, jangka hayatnya sudah tamat bertahun-tahun lalu."
Kementerian Undang-Undang membentangkan Rang Undang-Undang pada 4 Ogos untuk menurunkan ambang persetujuan bagi pembangunan lama berusia 40 hingga 59 tahun daripada 80 peratus kepada 70 peratus, dan daripada 80 peratus kepada 65 peratus bagi bangunan berusia 60 tahun ke atas.
IKLAN
Perubahan tersebut boleh mengurangkan masalah "kemelut kelulusan" yang dihadapi oleh kebanyakan kawasan perumahan ini untuk meneruskan jualan en bloc - terutamanya disebabkan saiz kawasannya yang terlalu besar - kata Profesor Sing Tien Foo, Profesor Kerusi Provost Pengajian Hartanah di Universiti Nasional Singapura (NUS).
Pada masa yang sama, langkah-langkah lain yang dicadangkan akan memperketat peraturan menguruskan percubaan en bloc, termasuk menaikkan ambang bagi mengadakan mesyuarat agung untuk membentuk jawatankuasa jualan en bloc, serta memotong separuh tempoh masa bagi jawatankuasa mengumpul tandatangan perjanjian jualan en bloc daripada 12 bulan kepada enam bulan.
Profesor Sing berkata langkah-langkah ini mengimbangi antara mempermudah jualan en bloc dengan melindungi hak pemilik yang mahu terus menetap di sana.
"Pemilik yang berbeza mungkin mempunyai pertimbangan yang berbeza. Jika anda membenarkan (proses en bloc) dijalankan terlalu kerap walaupun tanpa sokongan padu, ia boleh menimbulkan banyak ketegangan dalam kalangan penduduk," katanya.
HARAPAN BAHARU
IKLAN
Kementerian Undang-Undang menyatakan bahawa penurunan ambang persetujuan akan memberikan pilihan yang lebih praktikal kepada pemilik pembangunan lama untuk mempertimbangkan pembangunan semula sekiranya mendapat sokongan luas.
Banyak pembangunan menjadi semakin tua sejak rejim jualan en bloc Singapura diperkenalkan pada tahun 1999. Kawasan perumahan sebegini sering memerlukan pelaburan yang besar untuk penyelenggaraan, pembaikan, dan kerja-kerja menaik naik taraf agar kekal selamat dan selesa didiami, tambah kementerian itu.
Menurut rekod rasmi pemerintah, kira-kira satu daripada 20 unit kediaman persendirian bukan berhalaman kini berusia lebih 40 tahun.
Bagi bekas kawasan perumahan HUDC yang secara perlahan-lahan menghampiri sasaran sukar 80 peratus, penurunan ambang persetujuan ini merupakan satu langkah yang amat dialu-alukan.
Laguna Park menamatkan percubaan kali kelimanya dengan harga rizab S$1.48 bilion pada awal April, sebelum tarikh luput perjanjian jualan en blocnya pada pertengahan Ogos, dengan sekitar 49 peratus tandatangan berjaya dikumpulkan.
"Kami memang sudah terlepas peluang untuk kali ini. Jadi, kami tutup sahaja percubaan ini dan buat persiapan yang lebih baik untuk percubaan seterusnya," kata Cik Rita Waswani, Setiausaha Jawatankuasa Jualan En Bloc kawasan perumahan itu.
Cabaran utama sebelum ini adalah untuk berurusan dengan pemilik, seperti mereka yang menetap di luar negara dan mereka yang mempunyai masalah kesihatan yang memerlukan surat kuasa wakil, sekali gus melambat-lambatkan proses.
"Tetapi sekarang selepas kami mempunyai pengalaman itu, kami fikir ia adalah cara yang baik untuk memikirkan semula bagaimana kami mahu melakukannya. Jelang Laguna Park mencapai usia 50 tahun pada 2028, kami boleh melancarkannya semula," katanya.
Beliau meluahkan kebimbangan mengenai tempoh masa mengumpulkan tandatangan yang dipendekkan. Bagi kawasan perumahan yang besar, mengurangkan tempoh masa sebanyak separuh dan mengurangkan sasaran pengumpulan tandatangan hanya sebanyak 10 mata peratusan adalah tidak berkadar, tambahnya.
"Jadi, saya rasa tempoh enam bulan itu akan menjadi satu cabaran kecuali jika jawatankuasa sangat bersedia dan pemilik sangat tegas menentukan pilihan ... Tiada ruang untuk bertangguh langsung. Penduduk perlu tegas - sama ada tandatangan atau tidak, dan tamatkan cerita."
Ivory Heights menamatkan percubaan rasmi kali ketiganya pada bulan Jun dengan harga rizab S$1.68 bilion, dan mendapat sekitar 60 peratus tandatangan.
Encik Sambanthan Thavarajah, seorang ahli jawatankuasa jualan en bloc itu, menyatakan jurang jangkaan harga merupakan cabaran utama dalam mengumpulkan tandatangan yang diperlukan.
Namun, beliau optimis tentang usaha pada masa hadapan sekiranya percubaan jualan en bloc dilancarkan semula.
Beliau menambah bahawa tempoh masa yang lebih pendek bukanlah satu isu, kerana kebanyakan tandatangan berjaya dikumpulkan dalam tempoh enam bulan pertama.
"Semua halangan utama yang saya lihat dialihkan. Hanya faktor psikologi sahaja yang kita tidak boleh buat apa-apa," katanya, merujuk kepada jalinan emosi sesetengah penduduk terhadap rumah mereka.
Sementara itu, Pine Grove mengumpulkan 64 peratus tandatangan pada harga rizab S$1.78 bilion, dan Cik Liew berkata kawasan itu memerlukan "kurang daripada seratus" tandatangan lagi untuk mencapai ambang 80 peratus menjelang 20 September, sementara menunggu kelulusan undang-undang berkenaan.
Rang Undang-Undang tersebut akan dibahaskan oleh Ahli-Ahli Parlimen (AP) pada persidangan akan datang sebelum mereka mengundi pada bacaan ketiga.
Jika diluluskan dan mendapat perkenan Presiden, pindaan itu akan dikuatkuasakan pada tarikh yang akan ditetapkan kelak.
Jika diluluskan, kebanyakan pindaan akan terpakai untuk proses en bloc yang sedang berjalan di mana tandatangan pertama bagi perjanjian jualan en bloc belum diperolehi sebelum undang-undang tersebut dikuatkuasakan.
Sekalipun demikian, jawatankuasa yang masih mengumpulkan tandatangan akan dibenarkan mengadakan mesyuarat agung untuk memutuskan sama ada mahu menamatkan perjanjian sedia ada, dan jika ya, meluluskan terma bagi perjanjian baharu yang akan tertakluk kepada peraturan baharu tersebut.
Jawatankuasa jualan en bloc sebegini akan diberikan tempoh tujuh bulan dari tarikh mula untuk mencapai ambang persetujuan yang diperlukan bagi perjanjian baharu itu.
Cik Liew berkata: "Kami perlu memutuskan menjelang hujung bulan ini sama ada kami mahu beralih kepada sasaran 70 peratus atau terus berjuang dengan sasaran 80 peratus ini ... ia boleh dilakukan, cuma kami memerlukan penduduk untuk lebih terbuka dan menyedari cabaran yang bakal dihadapi sekiranya en bloc ini gagal."
KEPERLUAN PEMBANGUNAN SEMULA
Kos penyenggaraan di ketiga-tiga kawasan perumahan berkenaan sudah meningkat secara perlahan-lahan selama bertahun-tahun, menjadi dorongan utama untuk pembangunan semula.
Di Pine Grove, pemeriksaan berkala wajib bagi permukaan bangunan, penggantian lif, pembaikan konkrit reput, dan pembaikan sistem pembetungan boleh menelan kos sekurang-kurangnya S$5 juta.
Pada Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) tahun ini, satu ketetapan diluluskan untuk menaikkan yuran penyelenggaraan bulanan dan sumbangan dana susutan (sinking fund) sebanyak kira-kira 50 peratus daripada S$318.28 kepada S$479.60.
Cik Liew berkata pihak majlis mungkin perlu menaikkan yuran pada mesyuarat agung tahunan akan datang untuk menampung kos pembaikan, sambil menambah bahawa beliau tidak gemar menggunakan levi khas kerana ia akan membebankan kewangan sesetengah penduduk warga emas.
Kebimbangan utama adalah masalah lif, di mana sesetengah alat ganti telah menjadi rapuh dan sukar didapati, katanya."Saya sebenarnya takut untuk membayangkannya ... terdapat ramai warga emas dan penduduk yang berkerusi roda di blok pangsapuri ini. Apa yang akan berlaku jika sesuatu terjadi? Saya tidak tahu bagaimana pegawai perubatan mahu naik ke tingkat 17 untuk membawa rakan kita turun," katanya.
Laguna Park baru-baru ini cuba menaikkan sumbangan dana pengurusan dan dana susutan daripada penduduk masing-masing sebanyak kira-kira 14 peratus dan 40 peratus. Namun, kedua-dua ketetapan tersebut gagal mendapat kelulusan.
Cik Waswani menarik perhatian bahawa bekas kawasan perumahan HUDC - yang terutamanya dibina untuk mereka yang tidak layak mendapat flat Lembaga Pembangunan dan Perumahan (HDB) tetapi belum mampu membeli rumah persendirian - tidak dilengkapi dengan kemasan kondominium yang mewah.
"Bahan binaan asal yang digunakan sepatutnya berkos penyelenggaraan rendah, tetapi Laguna Park tahun 2026 bukan lagi Laguna Park tahun 1978, dan Laguna Park tahun 2038 tidak akan sama dengan Laguna Park tahun 2026," katanya, merujuk kepada infrastruktur yang semakin usang.
"Kami perlu terus mencuba (untuk en bloc), kerana tiada jalan untuk ini bertahan selama 50 tahun lagi, jadi tanda-tandanya sudah jelas. Ia bukan lagi soalan sama ada ia akan berlaku, tetapi soalan bila ia akan berlaku," katanya.
Situasi serupa turut berlaku di Ivory Heights, di mana usaha menaik naik taraf lif telah menjadi isu yang mendesak.Penduduk perlu mengeluarkan wang tunai untuk menampung kos penggantian lif - yang bernilai sekurang-kurangnya beberapa juta dolar - kata Encik Thavarajah, walaupun beliau tidak mendedahkan angka tepat.
"Bagi saya, ini sangat penting atas faktor keselamatan. Sesuatu boleh berlaku di dalam lif. Orang tua atau anak kecil boleh terperangkap," katanya.
MELEPASI HALANGAN PERTAMA
Meskipun terdapat keperluan untuk penyenggaraan, sesetengah penduduk berasa teragak-agak untuk menyertai jualan en bloc disebabkan keterikatan emosi terhadap rumah mereka.
"Ada orang yang tidak mahu menjual ... (Mereka berkata) saya membesar di sini selama 30 tahun. Ini bangunan berusia 40 tahun, kenangan terbaik dalam hidup saya dihabiskan di sini.
"Perkara seperti itu tidak boleh diletakkan nilai wang," kata Encik Thavarajah.
Cik Waswani berkata sesetengah penduduk "membuat keputusan mengikut perasaan" apabila melibatkan perkara sebegini.
"(Ada penduduk berkata) Saya bekerja seumur hidup untuk pangsapuri ini. Saya mahu tinggalkannya untuk anak-anak saya," katanya.
"Saya rasa dengan pegangan bebas, anda meninggalkan warisan kepada anak-anak. Tetapi dengan pegangan pajakan, adakah ia benar-benar satu warisan, atau anda meninggalkan masalah kepada mereka?" katanya, sambil menambah bahawa terdapat keperluan untuk "membina kesedaran" sebelum kawasan perumahan itu melancarkan percubaan baharu.
Satu kebimbangan yang lebih praktikal adalah kos dan kesulitan untuk mencari rumah ganti.
Encik Tan Hong Boon, Pengarah Eksekutif AlpsEdge Real Estate, menarik perhatian bahawa harga rumah meningkat dalam beberapa tahun kebelakangan ini.Sesetengah penduduk warga emas atau mereka yang sudah bersara mungkin memilih untuk berpindah ke flat HDB, dengan berbaki sedikit wang tunai untuk persaraan - satu laluan yang kini lebih mudah diakses dengan pemansuhan tempoh bertenang (wait-out period) 15 bulan.
"Tetapi jika mereka mahu mencari hartanah persendirian lain yang sama saiznya, kemungkinan besar amat sukar untuk mereka menemuinya," katanya.
Unit-unit di HUDC secara umumnya lebih luas. Sebagai contoh, unit tiga bilik tidur di Pine Grove boleh bersaiz antara 1,600 kaki persegi hingga 1,900 kaki persegi.
Sebagai perbandingan, unit tiga bilik tidur di kondominium Thomson Reserve yang akan datang dianggarkan bersaiz 950 kaki persegi.
Pada akhirnya, mencapai jumlah minimum tandatangan hanyalah langkah pertama. Langkah seterusnya adalah mencari pemaju yang sesuai yang sanggup membayar pada harga yang ditawarkan.
Encik Chew Peet Mun, Pengarah Urusan Pelaburan dan Pembangunan di CapitaLand Development Singapore, berkata cadangan perubahan tersebut memberikan fleksibiliti dalam pelaksanaan projek pembangunan semula tertentu, terutamanya kawasan perumahan lama dan besar, termasuk bekas pembangunan HUDC.
Ini boleh meluaskan julat peluang yang ada untuk dipertimbangkan oleh pemaju.Setiap tapak dinilai berasaskan kelebihannya yang tersendiri, dengan mengambil kira faktor-faktor seperti lokasi, parameter perancangan, potensi pembangunan, harga tanah, pertimbangan pelaksanaan, dan keadaan pasaran semasa, tambahnya.
Pembangunan semula berskala besar ini datang bersama risiko, kata Profesor Sing dari NUS.
Berbeza dengan tender Jualan Tanah Pemerintah (GLS), membeli kawasan perumahan sebegini adalah kurang mudah kerana jualan en bloc mungkin melibatkan proses undang-undang."
Jadi, penurunan ambang persetujuan hanyalah satu faktor. Faktor kedua yang paling penting ialah jangkaan harga. Anda perlu menetapkan harga jangkaan yang munasabah. Pemaju juga perlu menilai sama ada terdapat potensi keuntungan berdasarkan kadar faedah semasa," katanya.
"Jadi jika anda menetapkan harga yang terlalu tinggi, jurangnya terlalu besar. Sangat sukar untuk mencari pembeli berpotensi."
Cabaran untuk memenuhi jangkaan harga ditambahkan lagi dengan hakikat bahawa semakin tua usia kawasan perumahan tersebut, semakin banyak yang perlu dibayar oleh pemaju untuk menambah semula pajakan 99 tahun.
Akibatnya, mereka mungkin menawarkan harga rizab yang lebih rendah.
Encik Tan berkata menetapkan jangkaan harga yang betul adalah satu "proses pendidikan".
Jawatankuasa jualan en bloc sepatutnya mempunyai kefahaman tentang pasaran, dengan bantuan perunding.
Pemilik secara semula jadinya lebih bimbang sama ada pampasan yang diterima mencukupi untuk mereka mencari hartanah pengganti.
"Jadi kadangkala, jangkaan mereka bergantung kepada kos hartanah ganti atau jangkaan tentang apa yang patut mereka dapat, bukannya apa yang sanggup dibayar oleh pasaran untuk tapak tersebut.
"Sebagai jawatankuasa dan perunding, kami perlu cuba menguruskan jangkaan penjual serta jangkaan pembeli ... supaya kedua-dua pihak akhirnya dapat mencapai kesepakatan."
Bekas estet HUDC berharap capai ambang en bloc di bawah cadangan baharu
SINGAPURA: Beberapa bekas kawasan perumahan Syarikat Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUDC) berharap cadangan untuk menurunkan ambang persetujuan jualan en bloc dapat meningkatkan peluang mereka untuk menjayakan jualan tersebut. Pine Grove kini sedang meneruskan percubaan kali keempatnya yang...
