Perkembangan dan teknologi yg mempengaruhi sektor hartanah Malaysia spjg 10 thn

CG Sponsors




Ms Senorita

CG Journalist
Joined
Mar 31, 2014
Messages
960
Reaction score
279
Points
31
Melangkah ke tahun 2020, City & Country meninjau perkembangan dan teknologi yang mempengaruhi sektor hartanah di Malaysia dalam masa 10 tahun yang lalu (2009 hingga 2019). Walaupun sesetengah inisiatif yang dilancarkan pada tahun-tahun kebelakangan ini masih dalam proses, faktor-faktor lain telah menjadikan pasaran hartanah tempatan menjadi baik.

Bersama pakar industri CBRE | Pengarah Urusan WTW Foo Gee Jen, Pengarah Urusan Knight Frank (M) Sdn Bhd Sarkunan Subramanian, Ketua Pegawai Eksekutif hartanah agensi Rahim & Co Sdn Bhd Siva Shanker, Pengarah Urusan PPC International Datuk Siders Sittampalam, Pengarah Urusan Nawawi Tie Leung Eddy Wong dan Reapfield Properties, Ketua Pegawai Operasi Sdn Bhd, Jonathan Lee, telah mengkaji pembangunan-pembangunan utama yang mengejutkan industri hartanah.

2009 - Skim Pemaju Tanggung Faedah

DIBS menghasilkan inflasi buatan nilai terhadap harta kediaman ketika itu dan menetapkan harga perumahan di negara ini pada trajektori menaik. Menurut Foo, skim itu juga sebahagiannya menyumbang kepada keadaan penawaran lebihan semasa di pasaran. Carta menunjukkan kenaikan berterusan dalam jumlah dan nilai yang tidak terjual sejak 2016, yang membawa akibat kepada industri hartanah antara tahun 2010 dan 2014. Kesan itu berlaku selepas tiga hingga empat tahun pembangunan.

Siva berkata ramai membeli hartanah yang mereka tidak mampu jadi mereka boleh dapatkannya secara percuma.

Nawawi Wong bersetuju, sambil mengatakan bahawa DIBS membantu komitmen untuk membuat pembayaran oleh pembeli rumah, ia juga menggalakkan aktiviti spekulatif dalam pasaran hartanah. Ramai yang membeli unit yang lebih banyak daripada yang mereka mampu dengan menganggap bahawa mereka boleh menjual semula hartanah setelah siap pembinaan untuk mendapatkan keuntungan. Mereka tidak menyedari bahawa mereka telah membeli hartanah pada harga yang melambung kerana kos DIBS telah dimasukkan kepada harga yang mereka beli.

1578383768415.png


Peningkatan kelab pelabur hartanah

Trend ini menggalakkan orang ramai untuk membeli hartanah pada harga yang tidak masuk akal berdasarkan janji pulangan yang besar dan sewaan. Tetapi ia tidak lagi berlaku sekarang ini. Siva mengatakan ia adalah sama ada pembeli berusaha untuk membayar pinjaman atau tidak mampu membayarnya.

Menurut beliau, kebanyakan yang dikatakan sebagai kelab pelabur hartanah terdiri dari kumpulan yang tidak layak dan tidak berpengalaman. Siva mengatakan mereka mempengaruhi orang ramai untuk membeli hartanah yang mereka anggap sebagai pelaburan yang baik dan menaikkan harga kos untuk mendapatkan bayaran dari pemaju.


Perubahan kepada segmen pejabat

Segmen pejabat bertukar dari pasaran pemilikan tanah kepada satu yang dimiliki oleh penyewa. Menurut Sarkunan, pemilik tanah bangunan sedia ada dan baru siap menawarkan terma pajakan yang menarik untuk persaingan, mengekalkan dan menarik penyewa baru.


Pasaran hartanah kediaman jatuh

Pasaran perumahan Malaysia sangat perlahan dengan pengenalan duti setem yang lebih tinggi ke atas harta yang bernilai tinggi ditambah dengan pertumbuhan ekonomi yang lembab. Sarkunan berkata walaupun pasaran perumahan lemah, ia dijangka bertambah baik secara beransur-ansur, disokong oleh ekonomi Malaysia yang lebih sihat, dasar liberal dan keadaan politik yang lebih baik sejak Pilihanraya Umum 2018.


2010 - Iskandar Malaysia

iskandar.jpg


Sejak penubuhannya pada 2006 hinggalah kepada separuh pertama 2019 (1H2019), koridor ekonomi selatan ini mencatatkan pelaburan komited sebanyak RM302.09 bilion, menurut Lembaga Pembangunan Wilayah Iskandar.

Pada kadar pertumbuhan semasa, Iskandar Malaysia dijangka melebihi jumlah pelaburan sasaran sebanyak RM383 bilion menjelang 2025, menurut Sarkunan.

Foo berkata Kota Iskandar, yang bersamaan dengan Putrajaya dan Puteri Harbour Waterfront, adalah penyelesaian awal, diikuti oleh komponen utama lain seperti Legoland, EduCity, Senai Hi-Tech Park dan Premium Outlets.


Kemunculan gangguan teknologi dan platform hartanah baru

Foo berkata Airbnb dan seumpamanya adalah sesuatu yang direka sebagai hartanah hibrid dimana hartanah jenis tersebut ditakrifkan semula dan penggunaan ruang diubah semula.


Peningkatan kepada ekonomi e-dagang dan logistik

Subsektor logistik /perindustrian terus menunjukkan pertumbuhan pada tahun 2019 walaupun terdapat masalah global dan domestik yang semakin meningkat, dijana dari pelaburan langsung asing (FDI) yang stabil dalam sektor perkilangan dan pertumbuhan yang kukuh dalam e-dagang runcit. Menurut Sarkunan, subsektor logistik dan perindustrian dijangka kekal di lokasi yang sesuai seperti di Lembah Klang dan Johor.


Perbandaran dengan pembangunan rumah atas tanah dengan pemilikan strata

Ia adalah konsep baru ketika itu tetapi masih popular sehingga kini dan menjadi biasa dikalangan pemaju terkemuka, menurut Foo. Kebanyakan perbandaran diterima dengan baik kerana mereka menawarkan kehidupan komuniti yang diperlukan, penyelenggaraan dan keselamatan yang diperlukan.


Pengenalan nisbah pinjaman ke nilai untuk pinjaman perumahan Bank Negara Malaysia

Di bawah dasar ini, nisbah maksimum LTV sebanyak 70% dikenakan ke atas peminjam dengan tiga atau lebih pinjaman perumahan yang tertunggak.

Siders berkata kerajaan melaksanakan dasar untuk mengimbangkan pelaburan berlebihan dan aktiviti spekulatif terhadap pasaran hartanah kediaman dan bagi menangani isu hartanah yang tidak terjual.


2011 - Bandar Malaysia

Lokasi yang terletak di pangkalan lama Tentera Udara Sungai Besi, Bandar Malaysia dilihat mempunyai potensi besar jika pembangunannya dirancang dengan teliti. Sarkunan berkata ekoran dari pengumuman pada April 2019 mengenai pemulihan projek mega, dan juga Link Laluan Pantai Timur (ECRL), lebih banyak pelaburan langsung asing China dijangka mencurah ke Malaysia. Ini memberi petanda baik kepada ekonomi yang perlahan dan pasaran hartanah negara.

bandar malaysia.jpg


2012 - Tun Razak Exchange

Objektif sebagai pusat hab kewangan adalah untuk memacu ekonomi dan sektor kewangan tempatan. Dalam dekad yang akan datang, TRX akan menjadi tambahan penting kepada kaki langit KL dan akan menyumbang bahagiannya kepada bekalan komersial.

Foo berkata projek mega seperti TRX dapat mengubah landskap hartanah KL dan memberi impak besar kepada ekosistem bandar.


Perlbagai produk hartanah seperti SoHo, SoVo dan SoFo

Produk-produk ini muncul dari keperluan untuk memenuhi pilihan dan kehendak pembeli yang lebih luas. Foo mengatakan bahawa pada peringkat awal, segmen ini berada di wilayah yang bukan dalam perancangan tetapi pihak berkuasa sejak itu mula melihat rangka kerja pengawalseliaan untuk pembangunan itu.

Menurut Siva, unit SoHo, SoVo dan SoFo, yang dijual pada harga yang sangat tinggi iaitu RM1,000 hingga RM1,500 persegi, telah mencipta lebihan penawaran yang besar dalam sektor ini.


Fenomena pangsapuri servis

Harga yang tinggi pangsapuri servis telah menjadikan sebahagian besar hartanah itu tidak terjual. Menurut Siva, terdapat lebih kurang 39,000 unit kediaman di Malaysia, yang meningkat kepada 50,000 jika pangsapuri servis tidak disenaraikan. Kenaikan harga hartanah disebabkan oleh peningkatan jumlah pemaju yang tergesa-gesa untuk membina hartanah tersebut dan harga tanah yang lebih tinggi. Pangsapuri perkhidmatan dijangka menawarkan pulangan dan hasil yang tinggi, membuktikan permintaan yang terlalu banyak kepada pembeli.


2013 - Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013

Pindaan ini memastikan bahawa hakmilik strata diserahkan kepada pembeli sebaik sahaja serahan milikan hartanah, memberikan kepastian mengenai pemberian unit hak dari peringkat awal pembangunan dan juga menyediakan pemeriksaan dan baki yang lebih baik kepada pemaju ketika pembinaan yang melalui pelbagai peringkat. Menurut Lee, pindaan ini telah menjadikan proses penerbitan tajuk strata lebih mudah, sekali gus membantu mengurangkan risiko projek terbengkalai di sesetengah kawasan.


Inisiatif Jalur dan Laluan (Belt and Road)

Sepanjang 10 tahun yang lalu, Malaysia telah menjadi penerima utama modal Cina dengan pelaburan berjumlah AS$ 43.8 bilion. Ini adalah jumlah tertinggi yang dicatatkan di Asean, menurut laporan Knight Frank New Frontiers: Prospek Harta Tanah Bersama Inisiatif Jalur dan Laluan yang dikeluarkan pada 30 April. Singapura (pertama) dan Malaysia (kesembilan) adalah satu-satunya negara Asia Tenggara untuk menjadikannya ke 10 teratas.

Sarkunan berkata Johor merupakan penerima pelaburan hartanah China yang terkenal dengan kemudahan pelabuhannya serta sektor perindustrian dan logistik yang menarik minat pelabur negara. Inisiatif Jalur dan Laluan akan diteruskan kepada dekad yang akan datang tetapi Malaysia akan berhati-hati untuk tidak hanya meminjam tetapi sebaliknya menggalakkan penyertaan tempatan.


Keretapi berkelajuan tinggi dan sistem transit laju

Projek-projek HSR dan RTS akan terus menjadi pemangkin kepada pasaran hartanah Johor. Menurut Sarkunan, permintaan untuk hartanah Johor akan meningkat sekiranya kedua-dua projek itu disambung semula. Bandar dengan terminal HSR, khususnya, akan memberi banyak faedah hasil daripada kebangkitan semula projek itu.

RTS akan mengurangkan masalah kesesakan yang sekian lamanya berlaku di Tambak Johor.

Foo berkata sambungan LRT2 dan penyambungan LRT3 akan selesai tidak lama lagi, MRT1 dan MRT2 yang akan siap sepenuhnya memberi banyak Lembah Klang. Ini adalah penyambung ransangan yang akan membuka kunci pertumbuhan baru dan mempromosikan perkembangan berorientasikan transit di Lembah Klang.


2014 - Pembangunan Tanah Kwasa Sungai Buloh


Satu angin perubahan melanda melalui Sungai Buloh, dimana pada masa lalu dikaitkan dengan tanaman untuk komersil. Menurut Sarkunan, Sungai Buloh telah mengalami perubahan sejak Kumpulan Wang Simpanan Pekerja mengumumkan rancangan untuk membangunkan seluas 943 hektar di kawasan Kwasa Land Sdn Bhd, lebih daripada lima tahun lalu.


2015 - Perkembangan berorientasikan transit

TOD telah menjadi popular pada tahun-tahun kebelakangan ini, terutama sekali kepada penduduk bandar. Hari ini, kata Siders, lebih banyak pemaju berubah pada sesuatu yang lebih menarik. TOD - KL Sentral pertama - dilancarkan pada tahun 2001 dan siap pada tahun 2015. Ia mempunyai stesen kereta api terbesar di Malaysia. Lain-lain TOD termasuk KLCC dan TRX kerana terdapat tanah dan infrastruktur yang mencukupi di kawasan tersebut.

Wong Nawawi menegaskan bahawa perkembangan bersepadu yang terdiri daripada pusat membeli-belah, pejabat, kediaman dan hotel adalah tawaran standard berhampiran stesen MRT atau LRT. Walau bagaimanapun, percambahan perkembangan sedemikian menyumbang kepada peningkatan yang tinggi dan seterusnya di sektor pejabat dan runcit pasaran hartanah.


2016 – Laluan Rel Pantai Timur (ECRL)

ECRL, yang mana kos asalnya adalah RM65.5 bilion, telah dibatalkan setelah perubahan kerajaan. Sarkunan berkata projek itu disambung semula pada April 2019 dengan kos lebih rendah sebanyak RM44 bilion. Dengan perjanjian baru untuk projek ECRL dan Bandar Malaysia yang telah dipulihkan, firma Cina akan meninjau Malaysia sekali lagi, dan segmen perindustrian dijangka memberi manfaat yang paling banyak.


2018 - Perubahan kerajaan

Perubahan kerajaan yang menjadi sejarah Malaysia pada Mei 2018 telah memberi laluan bekas perdana menteri, Tun Mahathir Mohamad untuk memerintah dibawah gabungan Pakatan Harapan. Sarkunan berkata kerajaan sejak itu memperkenalkan dasar dan langkah-langkah perumahan yang baru untuk menangani isu-isu yang mempengaruhi industri hartanah.


2019 - Kempen Pemilikan Rumah Kebangsaan

Salah satu peristiwa yang paling impak kepada 1Q2019 adalah pelancaran HOC dengan matlamat meningkatkan pemilikan rumah di kalangan rakyat Malaysia dan menangani hartanah yang tidak terjual. Ia telah diterima baik oleh pembeli dan pemaju perumahan. Menurut Sarkunan, banyak pemaju telah mengambil bahagian dalam HOC kerana ia memberikan peluang yang baik untuk menyelesaikan isu rumah yang tidak terjual, memberi kesan positif terhadap pasaran hartanah kediaman.

=========================================================================================================

Events with impact in the past decade

As we usher in the year 2020, City & Country looks at the developments and technologies that impacted the Malaysian property sector in the last 10 years (2009 to 2019). While some of the initiatives launched in recent years are still in progress, others have served the local property market well.

Together with industry experts CBRE | WTW managing director Foo Gee Jen, Knight Frank (M) Sdn Bhd managing director Sarkunan Subramanian, Rahim & Co Sdn Bhd CEO of real estate agency Siva Shanker, PPC International managing director Datuk Siders Sittampalam, Nawawi Tie Leung managing director Eddy Wong and Reapfield Properties Sdn Bhd chief operating officer Jonathan Lee, we examine the key events that shook up the real estate industry.

2009 - Developer Interest Bearing Scheme

DIBS resulted in the artificial inflation of residential property values at the time and set housing prices in the country on an upward trajectory. According to Foo, the scheme also partly contributed to the current oversupply situation in the market. The chart shows the continuous climb in overhang volume and value since 2016, a result of the property hype between 2010 and 2014. The impact surfaced after three to four years of development.

Siva says people were buying properties that they could not afford so that they could get the freebies.

Nawawi’s Wong concurs, saying that while DIBS helped with the homebuyers’ cash commitments, it also encouraged speculative activity in the property market. Many bought more units than they could afford on the assumption that they could resell the properties upon completion for a profit. What they did not realise was that they were buying the properties at inflated prices as the cost of DIBS was added to them.

Rise of property investment clubs

This trend encouraged people to buy properties at ridiculous prices based on the promise of big returns and rent. But that is not happening now. Siva says the buyers are either struggling to service their loans or are unable to repay them.

According to him, many of the so-called property investor clubs were run by unqualified and inexperienced teams. He says they influenced people to buy properties that they claimed were good investments and marked up the prices in order to get fees from the developers.

Change in office segment

The office segment turned from a landlord market to one driven by tenants. According to Sarkunan, the landlords of existing and newly completed buildings offered attractive leasing terms to compete for, retain and draw new tenants.

Residential property market bottoms out

Malaysia’s housing market slowed sharply with the introduction of higher stamp duty on high-value properties coupled with sluggish economic growth. Sarkunan says although the housing market is weak, it is expected to improve gradually, supported by Malaysia’s healthier economy, liberal policies and better political conditions since the 2018 general election.


2010 - Iskandar Malaysia

From its inception in 2006 to the first half of 2019 (1H2019), this southern economic corridor had recorded cumulative committed investments of RM302.09 billion, according to the Iskandar Regional Development Authority. At its current pace of growth, Iskandar Malaysia is expected to exceed the targeted investment amount of RM383 billion by 2025, according to Sarkunan.

Foo says Kota Iskandar, which is equivalent to Putrajaya and Puteri Harbour Waterfront, is an early completion, followed by other major components such as Legoland, EduCity, Senai Hi-Tech Park and Premium Outlets.

Emergence of disruptive technology and new property platforms

Foo says Airbnb and co-working spaces were some of the created hybrid properties where the property type was redefined and space use reinvented.

Boom of e-commerce and logistics

The logistics/industrial subsector continued to perform well in 2019 despite growing global and domestic headwinds, fuelled by strong foreign direct investment (FDI) in the manufacturing sector and continued robust growth in retail e-commerce. According to Sarkunan, the logistics and industrial subsector is expected to remain the industry’s sweet spot in the Klang Valley and Johor.

Townships with stratified landed property

It was a new concept back then but gained in popularity over time and became the norm among reputable developers, according to Foo. Most of the townships were well received as they offered a sense of self-sufficient community living, proper maintenance and security.

Bank Negara Malaysia’s introduction of the loan-to-value ratio for housing loans

Under this policy, a maximum LTV ratio of 70% was imposed on borrowers with three or more outstanding housing loans.

Siders says the government implemented the policy to moderate excessive investments and speculative activity in the residential property market and to tackle the overhang issue.


2011 - Bandar Malaysia

With its location on the old Sungai Besi Air Force base, Bandar Malaysia was seen as having great potential if its development was planned carefully. Sarkunan says with the announcement in April 2019 of the resumption of the mega project, as well as the East Coast Rail Link, more Chinese foreign direct investment is expected to pour into Malaysia. This augurs well for the country’s slowing economy and property market.


2012 - Tun Razak Exchange

The objective of the financial district was to spur the local economy and financial sector. In the next decade, TRX will be a significant addition to the KL skyline and will contribute its share to commercial supply.

Foo says mega projects such as TRX could change KL’s property landscape and have a huge impact on the city’s ecosystem.


Diversified property products such as SoHo, SoVo and SoFo

These products emerged from the need to cater for a wider range of purchasing preferences. Foo says that in the early stage, this segment was in uncharted territory but the authorities have since started to look at drawing up a regulatory framework for such developments.

According to Siva, the SoHo, SoVo and SoFo shoebox units, which were sold at incredibly high prices of RM1,000 to RM1,500 psf, have created a massive oversupply in the sector.


The serviced apartment phenomenon

Serviced apartments make up a major portion of the current property overhang. According to Siva, there is an overhang of 39,000 residential units in Malaysia, which increases to 50,000 if serviced apartments are included. The rise in property prices is due to the increased number of developers rushing to build such properties and higher land prices. Serviced apartments were projected to offer high returns and yields, which proved to be too big a temptation for buyers.


2013

Strata Titles (Amendment) Act 2013


This amendment ensures that strata titles are passed to purchasers upon vacant possession of properties, increasing the certainty of the allocation of units right from the early stage of development as well as providing better checks and balances on developers during the various stages of construction. According to Lee, this amendment has made the process of issuing strata titles a lot easier, thus helping reduce the risk of abandoned projects in certain areas.

Belt and Road Initiative

Over the past 10 years, Malaysia has been a major beneficiary of Chinese capital with investments totalling US$43.8 billion. This is the highest amount recorded in Asean, according to Knight Frank’s report New Frontiers: Prospects for Real Estate Along the Belt and Road Initiative released on April 30. Singapore (first) and Malaysia (ninth) were the only Southeast Asian countries to make it to the top 10.

Sarkunan says Johor has been a notable recipient of Chinese real estate investments with its port facilities as well as industrial and logistics sectors attracting keen interest from the country’s investors. The Belt and Road Initiative will continue into the next decade but Malaysia will be cautious not to over-borrow but instead encourage local participation.


High-speed rail and rapid transit system

The HSR and RTS projects will continue to be the catalysts for the Johor property market. According to Sarkunan, demand for Johor properties will increase if these two projects are resumed. Towns with HSR terminals, in particular, will benefit the most from the revival of the project.

The RTS will ease the long-running congestion issue on the Causeway.

Foo says the extension of LRT2 and the soon-to-be-completed LRT3 extension, MRT1 and soon-to-be-completed MRT2 augur well for the Klang Valley. These are connectivity boosters that will unlock new areas of growth and promote transit-oriented developments in the Klang Valley.


2014

Kwasa Land’s Sungai Buloh development


A wind of change blew through Sungai Buloh, which in the past had been associated with commercial nurseries. According to Sarkunan, Sungai Buloh has undergone a transformation since the Employees Provident Fund announced plans to develop 943ha in the area through its unit, Kwasa Land Sdn Bhd, more than five years ago.


2015

Transit-oriented developments


TODs have become popular in recent years, especially with the urbanites. Today, says Siders, more developers are jumping on the bandwagon. The first TOD — KL Sentral — was launched in 2001 and completed in 2015. It boasts the largest railway station in Malaysia. Other TODs include KLCC and TRX as there is sufficient land and infrastructure in those areas.

Nawawi’s Wong points out that integrated developments comprising a shopping mall, offices, residences and a hotel are the standard offering near MRT or LRT stations. However, the proliferation of such developments contributed to the overbuilding and subsequent glut in the office and retail sectors of the property market.


2016

East Coast Rail Link


The ECRL, whose original cost was RM65.5 billion, was cancelled when there was a change of government. Sarkunan says the project was put back on track in April 2019 at a lower cost of RM44 billion. With new agreements for the revived ECRL and Bandar Malaysia projects, Chinese firms will be looking at Malaysia again, and the industrial segment is expected to benefit the most.


2018

Change of government


Malaysia’s historic change of government in May 2018 returned former prime minister Tun Mahathir Mohamad to office under the Pakatan Harapan coalition. Sarkunan says the government has since introduced new housing policies and measures to address issues affecting the real estate industry.


2019

National Home Ownership Campaign


One of the most impactful events in 1Q2019 was the launch of the HOC with the objective of increasing homeownership among Malaysians and addressing the property overhang. It was well received by both homebuyers and developers. According to Sarkunan, many developers have participated in the HOC as it presents them with a good opportunity to clear existing inventory, which is positive for the residential property market.

Sumber : the edge markets
 
Last edited:
Top
Log in Register