SUBLET: Menjana Pendapatan RM 4 Angka dengan Hartanah Orang Lain (Ada CASE STUDY)

saya mark utk thread sublet ni

adie@coway said:

sye x bape stuju ngan sublet nie...
bukan ape...ni menyebabkan kos naek melambung...
dari rate...400 (sewa asal)...bile sublet jd 500...
kebiasaan org yg sewa rumah bawah seribu ni...
berpendapatan sederhana dan rendah...
katakan nilai naik rm100...dari yg asal...jd penyewa baru akan tanggung rm1200 secara tahunan....
sye selalu bersangka baik...alangkah bagusnye jika lebihan rm100 ini dapat mereka gunakan untuk pendidikan anak...mcm bayar kos tuisyen beli buku dan laen2...
tapi kalau dalam keadaan terdesak mcm ni...mmg rumah lebih penting dari pendidikan anak2...

pada sesetengah org...ini bisnes...
tp kalau bisnes pd org yg memang susah...rase sgt tidak adil...
seperti da kene perah time keje...lagi kite nak perah...smpai lunyai org tuu...

ape pun...gudluck bg mereka yg ingin menceburi bidang nie....

Click to expand...

Saya suka soalan dan pandangan macam ini. Sedikit sebanyak dapat beri peluang untuk kita sama-sama berbincang secara ilmiah dari sudut pandangan yang lain.

Ini jawapan saya. Saya melihat sublet ini dari segi 'membantu' bukannya ingin 'mengaut duit semata-mata'

Sekiranya dilihat dari perspektif yang berbeza, sublet ini memberi keuntungan kepada ketiga tiga pihak yang terlibat, iaitu pemilik rumah, subletter, dan penyewa. Bagaimana?

Pemilik rumah - Tak perlu buang masa melayan karenah penyewa yang liat membayar sewa, bermasalah dan sebagainya. Memperoleh bayaran sewa yang cukup dan konsisten setiap bulan daripada subletter. Tak perlu mengeluarkan modal untuk meletakkan perabot dan kemudahan asas.

Subletter - Menguruskan hal-hal berkaitan penyewa rumah. Membantu mencantikkan rumah dengan membaikpulih dan meletakkan kemudahan seperti perabot, tilam, mesin basuh dan peti ais sebagai added value kepada bakal penyewa. Memperoleh sedikit keuntungan hasil daripada pengurusan dan pembaikpulihan ini tadi.

Penyewa - Tak perlu mengeluarkan modal yang besar membeli perabot dan kemudahan kemudahan asas yang lain untuk menetap dengan selesa. Cuba bayangkan sekiranya penyewa ini tadi beli perabot untuk menetap dengan selesa. Selepas beberapa tahun, penyewa ini berpindah keluar atas apa jua sebab. Secara tak langsung penyewa terpaksa berbelanja lebih lagi kerana kos kos pindah dan penghantaran penghantaran perabot yang telah dibeli.

Jadi secara logiknya di sini. Semua pihak memperoleh manfaat daripada sublet dan adil untuk semua pihak.

--------

Sewa asal RM 400 ni biasanya unit kosong tanpa perabot dan kemudahan. Jarang jarang yang ada kemudahan dan perabot. Apabila sublet, kebiasaannya saya akan memberi 'tambah nilai' seperti kemudahan memasak, katil, peti sejuk dan sebagainya menjadikannya sangat kondusif untuk didiami dan penyewa tak perlu keluar modal beli perabot lagi.

Biasa sewaan kan ada deposit 2 bulan + 1 bulan. Dah la keluar duit untuk deposit. Takkan nak keluar lagi duit untuk perabot ya tak? Apa kata saya bantu (keluar modal sediakan perabot dan kemudahan) dan penyewa tak perlu pening kepala untuk keluar duit lagi.

Dan SUBLET kebiasaannya ada targeted penyewa. Bukannya main suka suka sahaja nak kaut untung. Subletter selalunya akan sewakan kepada bujang dan bekerja atau student. Bukannya kepada family (kadang kadang ada juga walaupun jarang), sebab sewakan dengan family tak boleh dapat sewa tinggi. Saya akan kongsikan konsep vs target penyewa di posting akan datang.

Saya ada kawan yang mengadu kat saya yang owner setiap tahun naikkan sewa tanpa memberi 'tambah nilai' kat rumah dia, bagi lah peti sejuk ke, cat rumah sikit ke, tampal atap bocor (yes, atap bocor pun kawan saya tu yang tanggung tanpa tolak sewa). Pada saya ini lebih SANGAT TIDAK ADIL kepada penyewa (kawan saya tu).

Sekadar pandangan peribadi saya

fikir balik baik tuan rumah yang buat.
daripada duit tu pergi kat penyewa, dapat jugak 600-1000 lebih.

Jejaka Kedekut said:

ada beberapa rumah teres aku dibiarkan kosong tanpa penyewa kerana ada penyewa kerja berniaga ada masalah nak bayar sewa kerana business down.
lebih baik kosong dari ada penyewa bermasalah.

Click to expand...

Sepatutnya, waktu prospek penyewa datang visit rumah kita kena dapatkan slip gaji dia berapa, interview sikit. Kena buat screening penyewa supaya tak berlaku hal macam ini. Ada teknik untuk dapatkan penyewa dari syurga, saya akan kongsikan nanti.

Jejaka Kedekut said:

fikir balik baik tuan rumah yang buat.
daripada duit tu pergi kat penyewa, dapat jugak 600-1000 lebih.

Click to expand...

Memang fikir balik lebih baik Tuan rumah yang buat. Tapi kebanyakkan Tuan rumah fikiran diorang macam ini. Aku dah bayar deposit 16% (downpayment + legal fees + etc) dari harga rumah untuk rumah ni, nak kena keluar modal banyak tu nak beli perabot lagi. Baik aku pass je kat subletter diorang yang modal beli perabot.

Kalaupun diorang tahu seperti boss, kadang kadang tak ada masa, malas nak pening kepala mengurus dan ada kerja hakiki lagi. Lebih baik spend time dengan anak dan keluarga daripada weekend kita terbuang melayan karenah penyewa. Betul tak?

Berapa sepatutnya owner dapat positve cashflow setiap bulan kalau di subletkan. RM 200? RM 300?

Biasanya sewa lebih rendah dari pasaran.
Subletter memerlukan sekurang-kurangnya RM 250 / RM 300 profit margin bagi segala usaha dan risiko yang dihadapi berserta overhead cost monthly & kos pembelian furniture.

Tuan rumah kalau sekali tengok memang nampak macam rugi guna khidmat subletter. Tetapi mari kita lihat dari skop yang lebih besar.

Sebagai contoh sewa pasaran RM 1,000
Bagi tempoh 3 tahun. Kebarangkalian menukar penyewa adalah paling tidak 3 kali iaitu setiap tahun. Fees ejen hartanah katakan x3 juga. Kos kos repair, katakan ambil 3 bulan punya sewa. Kemudian kebarangkalian unit kosong dalam tempoh 3 tahun tu 3 bulan.

Total income lost disini kita genapkan 9 bulan (RM 9,000)

Jumlah yang dapat RM 1,000 x 36 bulan = RM 36,000
Tolak lost RM 9,000 = RM 27,000

RM 27,000 / 36 bulan = RM 750

Maksudnya anggaran sewa bulanan bagi tempoh 3 tahun itu sebenarnya RM 750 sahaja!

Dengan penat lelah, kos masa terbuang, kos minyak lagi? Kan dah rugi tu.

Lebih baik lah guna khidmat subletter. Bagi je diorang sewa RM 750 / RM 800 sebulan

Kita sebagai Tuan Rumah teruskan kerja hakiki kita tanpa pening kepala dan fokus untuk menambah hartanah lagi untuk disublet. Hehe

Aku ingat nak buat kat kl la sublet nie

dausbiz said:

Aku ingat nak buat kat kl la sublet nie

Click to expand...

Macam perasan kat thread lain boss nak buat kat Penang haritu? Kenapa tak buat kat Penang?

park dulu.

menarik and berminat.Baru nak start belajar.Mohon parking dulu tuan tanah.

HUKUM SUBLET

Apa sebenarnya hukum sublet ini? Ramai yang menyatakan pandangan bahawa buat sublet ini makan duit atas angin terutamanya bagi yang beragama Islam.
Untung tanpa perlu buat apa-apa dan banyak lagi pandangan negatif. Malah ada juga yang menegur seorang subletter yang saya kenal dengan soalan seperti ini,

Soalannya ialah :
"Assalamualaikum wbt,
Tak silap saya. mengikut imam shafie, haram sewa atas sewa. Baik saudara check balik."

Ternyata, apabila saya membuat sedikit kajian, hukumnya adalah harus apabila tuan rumah dimaklumkan.

LOKASI YANG SESUAI UNTUK MENGUSAHAKAN SUBLET

Tidak dapat dinafikan bahawa lokasi memainkan peranan yang penting untuk memastikan unit kita sentiasa mendapat permintaan sewa dan memberikan pulangan yang kita harapkan. Berikut adalah antara kawasan dan beberapa perkara yang perlu diambil kira untuk melihat demand penyewaan ini.

✔ Pengangkutan Awam
Kebanyakan penyewa memilih untuk duduk dilokasi yang berdekatan dengan pengangkutan awam seperti LRT, KTM, Station bas dan sebagainya.
Pastikan anda tahu apakah yang ada berdekatan dengan unit sublet anda. Pastikan anda mahir dengan kawasan sublet anda supaya mudah untuk anda menyakinkan penyewa untuk memilih unit anda.

✔ Kemudahan Asas
Dimana lokasi kedai berdekatan? Adakah jauh atau dekat dengan unit sublet yang anda sasarkan? Bayangkan anda adalah penyewa. Apakah yang anda inginkan ada berdekatan dengan tempat yang anda sewa.
Jika penyewa adalah pelajar, mereka inginkan lokasi unit yang dekat dengan universiti, kedai makan, dobi dan sebagainya. Berbeza pula jika penyewa anda adalah golongan bekerja profesional. Mereka akan memilih tempat yang sesuai dengan mereka.

✔ University / Kolej / Sekolah Antarabangsa
Antara tempat yang paling hot untuk memulakan sublet biasa. Kerana sentiasa ada demand daripada penyewa daripada golongan pelajar dan boleh sublet mengikut kepala kerana kebiasaannya pelajar tidak kesah berkongsi bilik.

✔ CBD (Central Business District)
CBD merupakan pusat komersil dan perniagaan di sesuatu kawasan. Kebiasaanya kawasan tersebut merupakan kawasan tumpuan kerana terdapat pejabat, bank-bank dan juga kedai- kedai. Ada sesetengahnya juga terdapat kompleks membeli-belah.
Setiap kawasan mempunyai CBD mereka tersendiri. Kawasan di sekitar CBD ini berpotensi untuk dijadikan sublet premium kerana ramai pekerja-pekerja dari luar akan datang untuk menghadiri meeting di pejabat utama mereka di kawasan ini.
Kumpulan sasaran adalah dikalangan pekerja-pekerja ini dan juga individu yang mempunyai urusan di kawasan ini.

✔ Kawasan Peranginan/Pelancongan/Taman Tema
Kawasan Peranginan mempunyai potensi yang amat besar terutamanya pada hujung minggu dan cuti sekolah bagi tujuan keluarga beristirehat.
Contoh untuk kawasan seperti ini adalah di Port Dickson, Negeri Sembilan (Kawasan tepi laut), Langkawi, Ayer Keroh, Melaka (Pusat pelancongan) dan I-city, Shah ALam.
Untuk kawasan taman tema pula contohnya adalah seperi Sunway Lagoon, Bukit Merah Lake Town, Gambang dan juga Legoland. Golongan sasaran adalah dari pelancong-pelancong dari dalam dan luar Negara

✔ Kawasan Membeli-Belah
Kawasan ini sememangnya menjadi tumpuan umum untuk membeli belah terutamanya bagi golongan wanita. Kawasan ini perlu unik dan hanya ada di tempat itu sahaja. Contohnya Padang Besar, Nilai 3, IKEA, dan lain-lain. Golongan sasaran adalah kaum wanita yang suka bershopping bersama keluarganya.

✔ Tempat Bersejarah
Tempat bersejarah juga mempunyai daya tarikan tersendiri. Jika kawasan tersebut terdapat kawasan bersejarah maka ia juga menjadi salah satu daya tarikan bagi pelancong luar untuk mengunjungi kawasan tersebut.
Contoh Kawasan bersejarah seperti Langkawi, Melaka dan banyak lagi. Di Kuala Lumpur juga terdapat kawasan bersejarah seperti Tugu Negara, Stesyen Keretapi Lama, Bangunan Sultan Abd Samad dan Menara Kuala Lumpur.